Ist ein Immobilienfonds sicherer als eine Direktinvestition in Immobilien?
Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte steht zunächst immer vor einer Entscheidung: Soll direkt in Immobilien investiert werden, also durch den Erwerb einer Immobilie, oder soll eher auf indirektem Wege in Immobilien investiert werden, dann meistens in Form von Immobilienfonds?
Da für viele Anleger auch die Sicherheit des Investments wichtig ist, stellt sich hier häufig die Frage, ob ein Immobilienfonds sicherer als Direktinvestitionen in Immobilien ist? Wie oftmals im Finanzbereich der Fall, kann diese Frage pauschal weder mit ja noch mit nein beantwortet werden, sondern es muss differenziert werden. Wenn man nämlich Direktinvestments in Immobilien mit Immobilienfonds vergleicht, muss zunächst zwischen den offenen und den geschlossenen Immobilienfonds als mögliche Alternativen im Bereich Geldanlage unterschieden werden. Beginnend mit dem geschlossenen Immobilienfonds kann man durchaus die Meinung vertreten, dass vom Risiko her betrachtet kaum ein Unterschied zwischen dem Direktinvestment und der Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds besteht.
Denn sowohl beim direkten Investment als auch beim geschlossenen Immobilienfonds ist es so, dass nur eine Immobilie im Fokus steht. Grundsätzlich sind daher also geschlossene Immobilienfonds nicht sicherer als der Erwerb einer Immobilie. Lediglich das investierte Kapital ist natürlich in der Regel bei Nutzung der Geldanlage geschlossener Immobilienfonds geringer als wenn man eine Immobilie erwirbt. Von einer anderen Seite aus betrachtet ist es sogar mitunter so, dass das Direktinvestment ein Stück weit sicherer ist als die Geldanlage geschlossener Immobilienfonds. Wenn man eine Immobilie kauft und diese als Kapitalanlage nutzen möchte, so ist diese Immobilie meistens eine Wohnimmobilie, die vermietet wird. Wenn nicht sehr ungünstige Faktoren eintreten, wird man also immer Erträge durch Mieteinnahmen erzielen können. Der geschlossene Immobilienfonds investiert hingegen fast ausschließlich in Gewerbeobjekte, wie Bürohäuser oder Einkaufszentren. Wird hier von der Gesellschaft schlecht gewirtschaftet oder falsch kalkuliert, ist sogar eine Insolvenz möglich. Dass dieser Gedanke keineswegs abwegig ist zeigt die jüngste Entwicklung, denn seit der Immobilienkrise in 2008 sind weltweit bereits über 100 geschlossene Immobilienfonds in die Insolvenz gegangen. Dem Anleger droht also mitunter ein Totalverlust, der im Rahmen eines Direktinvestments sehr unwahrscheinlich ist, wenn man vor dem Erwerb des Objektes auf bestimmte Punkte geachtet hat.
Die sicherste Variante des Investments in Immobilien ist und bleibt aber die Geldanlage in Form von offenen Immobilienfonds. Das „Zauberwort“ heißt in diesem Bereich nämlich Risikostreuung. Im Vergleich zum Direktinvestment und zum geschlossenen Immobilienfonds wird beim offenen Immobilienfonds nicht in eine Einzelimmobilie investiert, sondern in mehrere verschiedene Objekte. Falls die Fondsgesellschaft nicht vollkommen mangelhaft wirtschaftet und investiert, kann also selbst ein Verlust bei einem oder mehreren Objekten noch durch die Gewinne bei anderen Immobilien zumindest aufgefangen werden. Allerdings mussten in der jüngste Vergangenheit auch einige offene Immobilienfonds die Ausgabe von Anteilen und teilweise die Rücknahme „aussetzen“, jedoch steht eine Insolvenz und somit der Verlust des investierten Kapital hier praktisch nie im Raum. Zudem besteht für den Anleger beim offenen Immobilienfonds auch kein Emittentenrisiko, denn das Vermögen der Anleger wird separat verwaltet und nicht mit dem Vermögen des Immobilienfonds „vermischt“. Ferner ist das Kapital jederzeit liquide, da die Fondsanteile täglich veräußert werden dürfen.
