Wie hoch ist die zu erwartende Rendite bei der Immobilienvermietung und wie wird sie berechnet?
Eine konkrete Aussage im Bezug auf die zu erwartende Rendite bei der Immobilienvermietung zu machen ist pauschal nicht möglich, da man jeden Einzelfall getrennt und individuell betrachten muss. Es gibt einfach zu viele Faktoren, die einen kleineren oder größeren Einfluss auf die Einnahmen- oder Ausgabenseite haben können und somit auch die Rendite beeinflussen.
Dennoch lässt sich natürlich an einem Beispiel zumindest im Groben verdeutlichen, wie die Rendite bei einer vermieteten Immobilien grundsätzlich berechnet wird. Vom Grundsatz her ist die Renditeberechnung aber bei Immobilien deutlich umfangreicher als bei den meisten anderen Geldanlagen, bei denen man lediglich das eingesetzte Kapital im Verhältnis zum ausgezahlten Kapital bei Verfügung der Geldanlage über einen bestimmten Zeitraum hinweg vergleichen muss.
Um die Rendite bei der Immobilienvermietung berechnen zu können, müssen zunächst die Einnahmen und alle anfallenden Kosten und Ausgaben gegenüber gestellt werden. Zudem muss festgelegt werden, welche Zeitraum man für die Renditeberechnung zu Grunde liegt, denn eine Rendite für die ersten Jahre nach dem Kauf der Immobilie zu berechnen ist deshalb wenig sinnvoll, weil in den ersten Jahren fast immer Verluste anfallen werden. Es sollte also ein deutlich längerer Zeitraum als Basis dienen, zum Beispiel zehn oder zwanzig Jahre.
So wird die Rendite berechnet
Wie bei jeder anderen Renditeberechnung auch, müssen auch bei der Berechnung der Rendite von Immobilien die Einnahmen den Ausgaben gegenüber gestellt werden. Die Einnahmen sind im Fall von vermieteten Immobilien natürlich die Mieteinnahmen, und zwar die Kaltmiete, da in der Warmmiete bereits Beträge enthalten sind, die für Leistungen sind, die beim Vermieter Kosten verursachen, also zu den Ausgaben zählen.
Um die Berechnung einmal mit Zahlen zu füllen könnte man bei einer vermieteten Immobilie mit fünf Mietwohnungen zum Beispiel eine monatliche Kaltmiete von beispielsweise 600 Euro je Wohnung ansetzen. Die Jahresmiete würde somit insgesamt für die fünf Wohnungen 36.000 Euro betragen. Rechnet man diese Mieteinnahmen nun auf 20 Jahre hoch (Mieterhöhungen außen vor gelassen), dann kommt man auf der Einnahmenseite auf insgesamt 720.000 Euro.
Diesen Einnahmen sind nun die Ausgaben für den gleichen Zeitraum gegenüber zu stellen. Dazu gehören zum Beispiel die Kreditzinsen (Finanzierungskosten), natürlich der Kaufpreis für die Immobilie, eventuell angefallene Maklergebühr, laufende Ausgaben für Verwaltung etc. und Ausgaben in Form von zukünftig anfallenden Renovierungen oder für Sanierungen. Bei den Ausgaben muss jedoch berücksichtigt werden, dass der Eigentümer natürlich durch die Abschreibung und das Absetzen der meisten Kosten als Werbungskosten steuerliche Vorteile hat, die im Grunde ebenfalls in die Renditeberechnung (Rendite nach Steuern) einfließen müssen. Der Einfachheit halber wird daher im Beispiel nur die Rendite vor Steuern berechnet.
Die Ausgabenseite
Um auch die Ausgabenseite mit Zahlen zu füllen, könnte man im Beispiel folgende Angaben annehmen: Der Kaufpreis liegt bei 350.000 Euro, die Maklergebühr beträgt 5.000 Euro, die zu zahlenden Kreditzinsen liegen im Zeitraum von 20 Jahren bei insgesamt 90.000 Euro (inklusive überschlagsweiser Tilgungsverrechnung), die laufenden Ausgaben für Verwaltung und Reparaturen etc. betragen insgesamt ca. 35.000 Euro.
Somit steht auf der Ausgabenseite in 20 Jahren insgesamt ein Betrag von 480.000 Euro. Die Differenz zwischen den Einnahmen und Ausgaben beträgt demzufolge 240.000 Euro in 20 Jahren. Diese 240.000 Euro als „Gewinn“ muss man nun in ein Verhältnis zum eingesetzten Kapital setzen, also vereinfacht den Kaufpreis von 350.000 Euro. Insgesamt ergibt sich somit eine Rendite von rund 68 Prozent, aufs Jahr gerechnet demnach rund 3,40 Prozent.
Je länger der Zeitraum ist, den man als Basis der Rendite nimmt, desto höher wird die Jahresrendite natürlich, da die Ausgaben als Kreditzinsen zum einen irgendwann wegfallen und zum anderen die Verteilung der Kaufsumme auf immer mehr Jahre erfolgt. Würde man die Rendite im Beispielfall nicht auf 20 Jahre sondern auf 30 Jahre hin berechnet, läge diese vielleicht bei fünf Prozent oder höher.
