AfA Abschreibung auf Denkmal geschütze Gebäude
Durch den Kauf einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie kann man dank Abschreibungen (AfA) Steuern sparen und sich so einen Teil der Sanierungskosten vom Staat zurückholen. Auch Kapitalanleger nutzen die Möglichkeit einer Abschreibung auf ein Denkmal als Steuersparmodell.
Wie funktioniert die Abschreibung?
Sämtliche Modernisierungskosten können auf einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie 8 Jahre lang mit 9 % und danach vier Jahre lang mit jeweils 7 % abgeschrieben und mit der Einkommenssteuer Erklärung geltend gemacht werden.
Aber nicht nur die Modernisierungskosten, auch die Anschaffungskosten inkl. aller Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Maklerprovision und Grunderwerbssteuer können später bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden. Abzuziehen sind davon allerdings die Kosten für Grund und Boden. Dabei beträgt die Abschreibung für Gebäude, welche bis zum Jahre 1924 fertiggestellt wurden, 40 Jahre lang 2,5 %. Bei Gebäuden, welche 1925 und später fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibung für 50 Jahre 2 % jährlich.
Gerade denkmalgeschützte Immobilien mit geringen Anschaffungskosten, aber dafür hohen Modernisierungskosten, sind für Kapitalanleger besonders interessant, da die nicht zu den Herstellungskosten zählenden Modernisierungskosten schneller abgeschrieben werden können.
Ein Rechenbeispiel für ein vermietetes Denkmal
Es wird eine denkmalgeschütze Immobilie für 120.000 Euro gekauft, welches auch gleichzeitig der Grundstückswert der Immobilie ist. D. h., dass keine AfA in Anspruch genommen werden kann. Die Sanierung der Immobilie wird 400.000 Euro betragen.
Der Käufer verfügt über 120.000 Eigenkapital und wird die restlichen 400.000 Euro bei der Bank über ein Hypothekendarlehen finanzieren. Der Zinssatz beträgt dabei 4,5 % bei einem Prozent Tilgung und einer Laufzeit von 15 Jahren. Weiterhin wurde ein Sondertilgungsrecht von 5 % jährlich von der Darlehnssumme vereinbart. Die monatliche Rate ist mit 1.833 Euro gleichbleibend, allerdings ändert sich im Laufe der Zeit die Tilgungs- und Zinssumme. Anfänglich sind in dieser Rate 1.483 Euro an Zinsen und 350 Euro für die Tilgung berücksichtigt.
Bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro werden die Mieteinnahmen in Höhe von 28.800 Euro hinzuaddiert. Steuerlich geltend machen kann der Käufer nun die AfA für die Modernisierung (9 % von 400.000) in Höhe von 36.000 Euro sowie die Zinsen für den Kredit in Höhe von ca. 18.000 Euro. Somit muss nur noch ein Jahreseinkommen in Höhe von 34.800 Euro versteuert werden.
Da die Mieteinnahmen deutlich höher als die Hypothekenraten sind, macht der Investor also hierbei sogar noch ein Plus, welches er zum Beispiel als Sondertilgung verwenden kann, um nach den 15 Jahren Zinsbindung nur noch eine möglichst geringe Restschuld weiter finanzieren zu müssen.
