Mit Immobilien Steuern sparen
Ein nicht unwesentlicher Aspekt und Vorteil im Zusammenhang mit der Nutzung einer Immobilie als Geldanlage ist die Tatsache, dass man mit Immobilien Steuern sparen kann. Das trifft jedoch ausschließlich auf gewerblich genutzte Immobilien zu, also zum Beispiel auf Wohnimmobilien, die man als Eigentümer vermietet.
Bei selbst genutzten Immobilien lassen sich in diesem Sinne keine Steuern sparen, jedoch greifen hier natürlich auf der anderen Seite eventuell staatliche Förderungen wie zum Beispiel das Wohnriester. Bei den vermieteten Immobilien ist es hingegen für den Eigentümer möglich, auf legale Art und Weise die jährliche Steuerlast zu reduzieren. Damit sich das Steuern sparen auch lohnt, müssen natürlich die „übrigen“ Werte wie Einnahmen und moderate Ausgaben stimmen, denn es muss sich natürlich stets das Gesamtkonzept rentieren.
Das Eigentum von vermieteten oder anderweitig gewerblich genutzten Immobilien fällt aus Einkommensteuersicht in den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In dieser Einkunftsart ist es so, dass lediglich die Überschüsse besteuert werden. Für den Eigentümer bedeutet dass, nur der Teil der Mieteinnahmen wird besteuert, der über den gesamten abzugsfähigen Ausgaben liegt.
Was sind konkret abzugsfähige und ansetzbare Ausgaben? Den Mieteinnahmen sind vor allem die folgenden Ausgabenarten entgegen zu setzen: Schuldzinsen (Kreditzinsen als Werbungskosten ansetzbar), Kosten für die Bewirtschaftung/Verwaltung der Immobilie und die Abschreibungen. Meistens ist es so, dass diese genannten Kosten die Einnahmen sogar übersteigen, sodass diese negativen Einkünfte mit den positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden können. Für den Eigentümer ist das gesamte Konstrukt natürlich im Grunde ein Steuersparmodell.
Er kauft eine Immobilie und erzielt zwar oft während der Darlehnsphase keine positiven Einkünfte, aber dennoch hat man natürlich nach Rückzahlung des Darlehens eine schuldenfreie Immobilie zur Verfügung. Der Vorteil ist dann zudem, dass anderweitige Einkünfte sogar reduziert werden, da wie erwähnt negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung verrechnet werden können. Die zwei Hauptsäulen, durch die man mit Immobilien Steuern sparen kann, sind also die als Werbungskosten absetzbaren Schuldzinsen und zudem die Abschreibung.
Im Zuge der Abschreibung erkennt das Finanzamt die Tatsache an, dass die Immobilien sich im Laufe vieler Jahre abnutzt und somit an Wert verliert, was durch die Abschreibung zumindest steuerlich „ausgeglichen“ bzw. berücksichtigt werden soll. Die offiziell als Absetzung für Abnutzung bezeichnete AfA (Abschreibung) ist seit einigen Jahren für Altbauten und Neubauten gleichermaßen geregelt. Bei der linearen Abschreibung können bei Immobilien ab einem Baujahr von 1925 über 50 Jahre hinweg jährlich zwei Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abgeschrieben werden. Abzuschreiben ist allerdings nur die Immobilie und nicht das Grundstück, weil sich dieses nicht abnutzt.
