Welche Kosten können steuerlich geltend gemacht werden?
Wenn es darum geht, welche Kosten nach dem Erwerb einer Immobilie steuerlich geltend gemacht werden können, muss zunächst Eines deutlich gemacht werden: Steuerliche Vorteile gibt es nur bei Immobilien, welche gewerblich genutzt werden, die also vermietet oder verpachtet werden.
Die eigene Wohnimmobilie, in welcher der Eigentümer selbst wohnt, genießt in dieser Hinsicht keine steuerlichen Vorteile. Anders hingegen bei allen Immobilien, die in gewerblicher Form genutzt werden, seien es Wohnhäuser, Bürohäuser oder auch Einkaufszentren. Der größte Kostenteil im Zusammenhang mit der Immobilie, welcher steuerlich geltend gemacht werden kann, ist der Kaufpreis für die Immobilie, und zwar durch die Abschreibung.
Da im Steuerrecht davon ausgegangen wird, dass sich der Wert eines Objektes im Laufe der Jahrzehnte durch die Abnutzung der Immobilie theoretisch bis auf „Null“ verringert, ist es im Rahmen einer linearen Abschreibung möglich, sowohl Alt- als auch Neubauten in vollem Umfang abzuschreiben. Nach heutigem Stand können die Immobilien über einen Zeitraum von 50 Jahren auf lineare Weise abgeschrieben werden, demnach zwei Prozent auf Basis des Wertes pro Jahr.
Hatte eine Immobilie beispielsweise einen Kaufpreis von 500.000 Euro, so können jährlich 10.000 Euro abgeschrieben werden und mindern somit das zu versteuernde Einkommen. Wurde die Immobilie bereits vor dem Jahre 1925 errichtet, ist eine schnellere Abschreibung möglich, nämlich 2,5 Prozent pro Jahr über 40 Jahre hinweg.
Nicht nur der Kaufpreis nimmt einen großen Kostenanteil ein, sondern natürlich auch die Darlehenszinsen, welche der Eigentümer im Zuge der Immobilienfinanzierung an die Bank zu zahlen hat. Die Kreditzinsen, auch als Finanzierungskosten bezeichnet, können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden und sind als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung vollständig absetzbar.
Weiterhin steuerlich geltend gemacht werden können die so genannten Erhaltungsaufwendungen, die frühstens drei Jahre nach dem Erwerb der Immobilie angesetzt werden können. Dieses sind Kosten für Sanierungen oder Renovierungen, die dem Erhalte des Wertes der Immobilie dienen.
Auch diese Aufwendungen können in vollem Umfang als Werbungskosten angegeben werden. Bei der Absetzbarkeit von Maklergebühren muss man auf Eines achten: Absetzbar sind hier sofort nur die Kosten für die Beratung, nicht für die Vermittlung der Immobilie, da diese zu den nicht abzugsfähigen Anschaffungskosten zählen. Man sollte daher mit dem Makler vereinbaren, dass er seine Rechnung auf diese zwei Positionen aufteilt, nämlich Beratung und Vermittlung.
Die Kosten für die Beratung können dann als Werbungskosten abgesetzt werden. Ebenfalls als Werbungskosten absetzbar sind Notargebühren, Verwaltungskosten, das Disagio oder eine Mietgarantiegebühr. In den Bereich der Abschreibung fallen hingegen noch die Grunderwerbssteuer und der Teil der Maklergebühr im Bereich Vermittlung.
