Die Baufinanzierung – Der schnelle Weg zur eigenen Immobilie
Bei der Baufinanzierung handelt es sich um eine Finanzierungsmöglichkeit, um die Errichtung oder die Sanierung eines Gebäudes bezahlen zu können. Hierbei muss zuerst beachtet werden, dass im Bankenwesen zwischen einer privaten und einer gewerblichen Baufinanzierung unterschieden wird. Weiterhin kommt das Wort Baufinanzierung als Synonym für Immobilienfinanzierung als Überbegriff zum Einsatz. Die Immobilienfinanzierung dient aber oft nur für den Erwerb von einem Haus und nicht dessen Aufbau/Sanierung.
Diese beiden Finanzierungsarten bieten zwar viele Gemeinsamkeiten, jedoch gibt es auch einige wichtige Unterschiede. Besonders bedeutend hierbei ist es, darauf zu achten, dass es sich bei der Baufinanzierung um ein sogenanntes Annuitätendarlehen handelt (Mehr Details zu den unterschiedlchen Kreditformen finden Sie übrigens bei Finanziero). Das bedeutet, der Kreditnehmer muss seine Restschuld durch konstante monatliche Zahlungen begleichen, die nicht verändert werden. Die Kunden müssen also immer den gleichen Betrag für die Raten zurückzahlen, bis entsprechend die Baufinanzierung und die anfallenden Zinsen beglichen wurden. Während die Tilgungsrate des Darlehens jeden Monat steigt, sinkt der Anteil der zu zahlenden Zinsen stetig. Dieser Umstand ermöglicht es dem Baukreditnehmer, genau planen zu können wie lange die Stundung dauert. Dauert die Stundung länger als die vereinbarte Keritlaufzeit, muss später noch einmal über die Restschuld und deren Rückzahlungskonditionen verhandelt werden.
Sicherheiten und Schufaprüfung obligatorisch
Abgeschlossen werden können die Baufinanzierungen entsprechend bei Banken und Bausparkassen. Dabei ist zu beachten, dass nicht jede Bank diese Art der Darlehensform im Angebot hat, sodass die Unternehmen entsprechend verglichen werden müssen. Was hingegen bei jedem Anbieter gleich ausfällt, ist dass die Kunden Sicherheiten besitzen müssen, um eine Baufinanzierung zu erhalten. Hierzu gehört unter anderem eine Bürgschaft, bei der eine dritte Person für den Kreditnehmer bürgen muss. Hierbei kann es sich um Freunde oder Familienmitglieder handeln. Sollte der Kreditnehmer dabei nicht zahlen können, muss der Bürge die Ratenzahlung von der Baufinanzierung übernehmen.
Ebenso wird eine Schufa-Prüfung durchgeführt, durch die die Kreditgeber in Erfahrung bringen, ob der Kunde kreditwürdig ist. Zudem können weitere Sicherheiten als Vertragsbestandteil ausgehandelt werden. Hierzu zählt beispielsweise das Recht auf „Verwertungserlöse“. Hierbei kann es dazu kommen, dass der Kreditnehmer „bewegliche Sachen“ oder auch Grundstücke in Form von Hypotheken verpfänden muss, wenn er die Raten der Baufinanzierung nicht zahlen kann.
Gründe für eine Baufinanzierung und deren Eigenschaften
Es gibt unterschiedliche Gründe, die die Aufnahme von einer Baufinanzierung entsprechend sinnvoll macht. Besonders zu benennen ist natürlich der Hausbau für den eigenen Bedarf.
Hierbei kann die neu erbaute Immobilie genau seinen Wünschen und Bedürfnissen angepasst werden. Zudem hat der Bau eines Eigenheims durch die Baufinanzierung den Vorteil hat, dass die Besitzer ab bezug mietfrei leben können. Aber auch der Hausbau zur Kapitalanlage ist sehr sinnvoll, um sich gegen niedrige Guthabenzinsen abzusichern oder ein passives Einkommen zu erwirtschaften. Je nach Standort und Art der Immobilie kann der Geldwert des Bauwerks unterschiedlich hoch ausfallen.
Baufinanzierung zur Kapitalanlage & Renovierung
Auf diese Art stellt eine Immobile eine sehr gute Kapitalanlage da, die fast keinen Zinsschwankungen unterworfen ist und ihren Wert lange hält. Als Drittes kann eine Baufinanzierung natürlich auch noch genutzt werden, um eine bereits bestehende Immobilie renovieren oder modernisieren zu lassen. Ein Grund für die Renovierung/Modernisierung kann zum Beispiel sein, dass Strom- oder Heizkosten der Immobilie gesenkt werden können, da moderne Wärmedämmung genutzt wird. Aber auch die Optik des Bauwerks kann durch die Sanierung angepasst werden.
Vorteile der eigenen Immobilie
Es bringt dabei einige Vorteile mit sich, ein Haus für die Selbstnutzung oder als Kapitalanlage zu bauen. Hierbei benannt werden kann natürlich vor allem, dass die Kunden keine fertige Immobilie erwerben müssen, sondern Aussehen, Startort und Besonderheiten selbst bestimmen können. Als Kapitalanlage hat die Immobilie den Vorteil, dass ein Haus normalerweise seinen Wert hält. Die Besitzer auch immer die Möglichkeit, die Immobile vermieten zu können, was zusätzlich Geld einbringt.
Aber auch die Eigennutzung von dem Haus als Kapitalanlage ist recht schnell möglich. Es gibt aber auch Nachteile, die bei dem Hausbau durch eine Baufinanzierung beachtet werden müssen. Hierzu gehört vor allem, dass der Bau von einem Haus um einiges teurer ausfallen kann, als der Kauf von einer bestehenden Immobilie. Ebenfalls sollte als Nachteil benannt werden, dass als Vermieter von einem Haus (das als Kapitalanlage genutzt wird), viel Arbeit auf einen zukommt und viele rechtliche Aspekte beachtet werden müssen.
Wichtige Voraussetzungen für den Erhalt einer Baufinanzierung
Eine Baufinanzierung kann nicht einfach so bei jeder Bank abgeschlossen werden. Die Kreditgeber benötigen entsprechende Sicherheiten, um dem Kreditantrag von einem Kunden stattzugeben. Daher kann die Bewilligung einer Baufinanzierung schnell mal mehrere Wochen dauern.
Zu den Voraussetzungen einer Baufinanzierung gehört zuerst einmal ein gesichertes Einkommen in ausreichender Höhe. Um dies dabei beweisen zu können, muss der Kreditnehmer der jeweiligen Bank entsprechend einen Einkommensnachweis vorlegen können. Zusätzlich wird immer eine Schufa-Prüfung durchgeführt, um ermitteln zu können, ob der Kreditnehmer andere Darlehn immer korrekt und rechtzeitig zurückgezahlt hat. Ohne eine ausreichend gute Bonität wird entsprechend keine Baufinanzierung ausgezahlt.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Kreditnehmer Sicherheiten besitzen müssen. Hierzu gehören beispielsweise andere Immobilien, die als Sicherheit für die Bank angegeben werden können. Es kann aber auch nötig sein einen Bürgen zu benennen, der die nötige Sicherheit darstellt. Ein solcher Bürge (Freund oder Familienmitglied) muss dann die restliche Zahlung der Baufinanzierung übernehmen, wenn der eigentliche Kreditnehmer dazu nicht mehr in der Lage ist.
Maximale Darlehenshöhe und Eingekapitalquote
Neben den Voraussetzungen, die für die Aufnahme einer Baufinanzierung beachtet werden müssen, ist noch zu berücksichtigen wie viel Geld von einer Bank aufgenommen werden kann. Die Höhe von dem Darlehn wird anhand von unterschiedlichen Faktoren berechnet. Hierzu zählen:
- das monatliche Gehalt
- die Anzahl der Gehälter im Jahr
- sonstige Einkünfte
- Ausgaben pro Monat
- Anzahl der Personen im Haushalt und
- das Eigenkapital
Nach diesen Angaben kann dann ein maximaler Wert der Baufinanzierung berechnet werden, wobei der Betrag durchaus bei 500.000 bis 1.000.000 Euro liegen kann.
Bei dem Einbringen von Eigenkapital müssen die Kunden das Risiko mit dem Nutzen abwiegen. Sollte beispielsweise alles Ersparte als Eigenkapital eingebracht werden, besteht schnell das Risiko der Verschuldung bei unerwarteten Kosten. Der Vorteil liegt jedoch darin, dass die Zinsen von der Baufinanzierung durch Eigenkapital gesenkt werden können. Je nach Höhe des Eigenkapitals kann der Hypothekenzins um einige Prozent verringert werden. Experten empfehlen dabei Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienwertes einzubringen. Bei kleineren Bauprojekten reichen hingegen oft auch schon 10 bis 15 Prozent Eigenkapital aus.
Wer hat die besten Chancen auf eine Baufinanzierung?
Je nach Personengruppen stehen die Chancen unterschiedlich gut, eine Baufinanzierung zu erhalten. Arbeiter und Angestellte haben im Allgemeinen sehr gute Kreditchancen bei einer Bank oder Bausparkasse, da diese Personen auf ein regelmäßiges Einkommen zurückgreifen können.
Auch Beamte sind bei den Banken besonders beliebt. Diese haben zusätzlich noch den Vorteil, dass Sie besonders gute Finanzierungsbedingungen in Form von günstigen Zinsen angeboten bekommen. Grund dafür ist ihr unkündbarer Arbeitsplatz und das damit besonders sichere Einkommen. Bei Selbstständigen und Freiberuflern sieht es selbst mit dem ausreichend hohen Einkommen oft etwas anders aus. Dementsprechend schwer kann es für diese Personengruppen sein, eine Baufinanzierung zu erhalten.
Mit einem entsprechend guten Einkommensnachweis und einer positiven Schufa-Bewertung sollten aber auch Selbstständigen und Freiberufler ein Baukredit erfolgreich beantragen können. Ebenfalls nicht immer einfach ist es bei Jungen Familien, die oft schon durch ihre Kinder hohe Ausgaben haben und somit nicht so viel verfügbares Kapital pro Monat besitzen.
Als weitere Gruppe können noch Rentner benannt werden, die je nach Höhe der Rente gut oder auch schlecht eine Baufinanzierung erhalten. Auch hierbei ist ein guter Einkommensnachweis und Bonität wichtig. Letztlich sollte noch die Personengruppe der Arbeitslosen und befristet Beschäftigten benannt werden. Da diese über ein geringes Einkommen verfügen, kann oft keine Baufinanzierung abgeschlossen werden. Ebenso kann es aber auch dazu kommen, dass die Summe von dem jeweiligen Darlehn entsprechend gering ausfällt.
Welche Kosten und Gebühren müssen bei der Baufinanzierung beachtet werden?
Die Finanz- und Schuldenkrise ist in Europa vorerst ausgestanden und die Inflation bewegt sich auf einem niedrigen Niveau. Die EZB (Europäische zentral Bank) belässt die wichtigen Leitzinsen dabei immer noch auf einen Tiefststand. Der Grund hierfür ist, dass die Konjunktur auf diese Art wieder in Schwung kommen soll.
Die geringen Zinsen der EZB sorgen entsprechend auch dafür, dass die Zinsen für die Baufinanzierung so gering ausfallen. Dies gilt vor allem bei kurzen Zinsbindungsfristen für den Baukredit. Die Höhe der Zinsen und die Raten der Baukredite sind dabei von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Hierzu gehört zuerst einmal die Länge der Laufzeit von dem Kredit, je länger dieser läuft, umso geringer sind die regelmäßigen Raten. Ebenso wichtig ist das Eigenkapital, das für den Kredit eingezahlt wurde. Weiterhin sollten natürlich die jeweiligen Konditionen von dem Kreditgeber benannt werden. Einige Unternehmen halten sich an den geringen Zins der EZB andere weisen weit höhere Zinsen auf, die die Kosten entsprechend ansteigen lassen.
Kreditnebenkosten
Weiterhin müssen bei den Gebühren noch Nebenkosten eingerechnet werden, die trotz Baufinanzierung fällig werden. Hierzu gehören unter anderem die Gebühren für die Grunderwerbsteuer oder auch Notarkosten. Diese Kosten können je nach Bundesland und Dienstleister unterschiedlich ausfallen. Im Allgemeinen können die Kunden mit 9 bis 15 Prozent an Nebenkosten zur Baufinanzierung rechnen.
Weiterhin sollte bei den Nebenkosten eine Abschlussgebühr bzw. eine Bearbeitungsgebühr für den Abschluss des Kreditvertrags beachtet werden. Diese Gebühren müssen bei den meisten Banken allerdings nicht mehr gezahlt werden, da eine Verbundgeschäft vorliegt. Das ist bereits 2014 endgültig gerichtlich geklärt worden. Anders sieht es bei Bausparkassen aus, hier fällt oft eine Anschlussgebühr aus, die rechtmäßig als "Anwerbegebühr" erhoben wird. Weiterhin können als Abschlussgebühr auch Zinsen erhoben werden, wenn zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrags zu viel Zeit verstreicht. Hierbei sollten die ersten sechs Monate aber bei jedem Anbieter kostenlos sein.
Die Tilgungsrate und die Verringerung der Zinsen
Wenn eine zu geringe Tilgungsrate gewählt wird, kann es schnell kostspielig werden. Der Grund hierfür ist, dass bei einer geringen Tilgungsrate (Standardmäßig 1 Prozent pro Jahr) eine entsprechend lange Laufzeit erforderlich ist, um die Baufinanzierung komplett zurückzahlen zu können. Dadurch steigen die Zinskosten stark an.
Je länger die Laufzeit ist, umso länger müssen Zinsen an die Bank gezahlt werden, das entsprechend die Kosten steigert. Somit ist es oft sinnvoller, freiwillig höhere monatliche Raten zu zahlen, dafür aber entsprechend die Baufinanzierung möglichst schnell zu begleichen. Auf diese Weise können nicht so lange Zinsen erhoben werden, sodass die Kosten des Kredits geringer ausfallen. Eine Tilgungsrate von 2 bis 5 Prozent ist hierbei durchaus sinnvoll. Es gibt aber auch Gründe für eine langsame Tilgung, sodass entsprechend die monatlichen Raten möglichst gering ausfallen. Somit haben die Kreditnehmer jeden Monat mehr Kapital zur Verfügung.
Es gibt auch noch andere Möglichkeiten, um die Zinsen von der Baufinanzierung zu reduzieren, wenn die Tilgungsrate nicht erhöht werden soll. Hierzu gehört entsprechend, dass die Kreditnehmer Eigenkapital nutzen können, um den Kreditzins zu senken. Je mehr Eigenkapital dabei investiert wird, umso mehr können die Zinsen gesenkt werden.
Welche Konditionen und Förderungen können für die Baufinanzierung erwartet werden
Beim Abschluss der Baufinanzierung muss auf die Zeit der Zinsbindung geachtet werden. Hierbei gilt, dass eine lange Laufzeit gewählt werden sollte, wenn der Zins zur geplanten Anschlussfinanzierung des Darlehens hoch ausfällt.
Sollte der Zins zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung niedriger erwartet werden, kann die Zinsbindungszeit relativ kurz ausfallen. Bei einem niedrigen Zins zum Abschluss des Baukredits sollte hingegen ein längerer Sollzins gewählt werden, um möglichst lange von den günstigen Zinsen zu profitieren.
Aktuell besonders beliebt ist das Forward-Darlehen (siehe dazu www.kredit.life/forward-darlehen). Mit diesem können sich die Kunden schon jetzt günstige Zins-Konditionen sichern, selbst wenn die jeweilige Finanzierung erst in den kommenden Jahren aufgenommen wird. So ist es möglich, sich die jeweiligen Finanzierungskonditionen jetzt schon für ein Bauprojekt zu reservieren, das in bis zu 5 Jahren gestartet werden soll.
Es ist auch möglich, beim Bau eines Hauses unterschiedliche Förderungen vom Staat in Anspruch nehmen zu können. Hierzu gehört beispielsweise das "Wohnraumförderungsgesetz" für Familien mit vielen Kindern. Diese Familien bekommen finanzielle Zuschüsse und besonders zinsgünstige Darlehen, um bauen zu können. Auch die KFW-Förderung ist beliebt. In diesem Fall erhalten die Kunden Kredite mit günstigen Zinsen und Zuschüsse vom Staat, wenn ein Haus sehr energieeffizient erbaut oder modernisiert wird. Dabei werden selbst Einzelmaßnahmen gefördert. Auch die Förderung für Fotovoltaikanlagen ist möglich, wenn diese entsprechend für die umweltfreundliche Stromgewinnung genutzt wird.
Staatlich gefördertes Eigenkapital für die Baufinanzierung
Eine andere Variante um die Baufinanzierung zu erleichtern ist der sogenannte Wohn-Riester oder auch die Eigenheimrente. Ziel von dieser Förderung ist es, selbst genutzte Wohnungen einzubeziehen, um steuerliche Vorteile bei der Altersvorsorge zu bekommen. Durch einen Riestervertrag kann das auf diese Weise angesparte Kapital entsprechend für die Tilgung von der Baufinanzierung genutzt werden. Hierbei besteht seit 2014 keine Verpflichtung mehr, den Riestervertrag zusammen mit dem Bau einer Immobilie in Zusammenhang zu stellen. Das Wohn-Riestern bietet sich dabei für Personen an, die ganz genau wissen, dass Sie später ein eigenes Haus bauen möchten. Entsprechend wichtig ist es, sich vor Abschluss des entsprechenden Vertrags Gedanken über Bauprojekte in der Zukunft zu machen.
Versicherungen und Sicherheiten bei der Baufinanzierung
Um sich sicher seinen zu können, einen hochwertigen und seriösen Kreditgeber gefunden zu haben, sollten sich die Kunden etwas Arbeit machen. Für diesen Zweck können vor allem über das Internet unterschiedliche Testberichte und Vergleiche der Kreditgeber durchgelesen werden.
Diese Berichte wurden von Experten und privaten Kunden erstellt und geben einen guten Einblick in die Seriosität von den unterschiedlichen Kreditgebern. Weiterhin können auch noch Meinungsberichte im Netz durchgelesen werden, die oft viele hilfreiche Informationen aufweisen. Letztlich bietet sich natürlich auch an, sich selbst ein Bild von dem Kreditgeber zu machen, indem dieser persönlich besucht wird oder die Erfahrungen von Freunden genutzt werden.
Neben einem Vergleich der ganzen Kreditanbieter sollte noch beachtet werden, dass es als Kreditnehmer durchaus sinnvoll ist, sich gegen Eventualitäten wie eine Insolvenz von der Baufirma oder Baumängel abzusichern. Für diesen Zweck ist es unter anderem möglich, eine Bauherrenhaftpflicht- oder eine Restschuldversicherung abschließen zu können. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung muss dabei immer abgeschlossen werden. Diese Versicherung schützt den Bauherrn vor finanziellen Ansprüchen gegenüber Dritter die auf der Baustelle oder dem Grundstück zu Schaden gekommen sind.
Eine solche Versicherung kann schon ab einem Beitrag von 15 bis 23 Euro pro Monat abgeschlossen werden. Die Restschuldversicherung ist im Gegensatz zu der Bauherrenhaftpflichtversicherung keine Pflicht. Hierbei handelt es sich um eine Versicherung, die die Zahlung der Raten für die Baufinanzierung für den Versicherungsnehmer übernehmen kann. Hierfür kann es unterschiedliche Gründe geben, wie der Tod, ein Unfall oder die Arbeitslosigkeit von dem Versicherungsnehmer.
Die Kosten der Restschuldversicherung bestimmten sich nach der Höhe der Versicherungssumme und der jeweiligen Laufzeit. Hierbei kann mitunter ein monatlicher Beitrag von 30 bis 50 Euro genutzt werden. Der Abschluss von der Restschuldversicherung ist zwar durchaus sinnvoll, es gibt aber auch viele unseriöse Angebote, die im Ernstfall die Auszahlung verweigert. Aus diesem Grund sollten die jeweiligen Anbieter genau verglichen werden.
Fazit zum Abschluss einer Baufinanzierung
Die Baufinanzierung ist eine gute Möglichkeit, um sich den Traum von einem eigenen Haus zu erfüllen, eine hochwertige Kapitalanlage aufzubauen oder auch seine alte Immobilie sanieren zu lassen. Hierbei gibt es deutschlandweit sehr viele Angebote für hochwertige Baufinanzierungen, die von Interessenten in Anspruch genommen werden können. Aktuell können die Kreditnehmer dabei mit besonders guten Konditionen bei einem Baukredit rechnen, da unter anderem die Zinsen so gering ausfallen. Zusätzlich kann als Fazit noch positiv bewertet werden, dass es momentan möglich ist, die Konditionen der Baufinanzierung aktiv positiv oder auch negativ zu beeinflussen. Dies gibt den Kunden mehr Freiheit, für sich das richtige Angebot auszuwählen.
Baufinanzierungen verstehen und vergleichen
Eine wirklich gute Ressource für detailietere Informationen, Tipps und Zinsausblicke ist die Seite finanziero.de. Hier können Sie auch direkt online einen Vergleich durchführen und die aktuellen Bauzinsen abfragen.
