Neubau vs. Altbau: Welches Objekt sich besser zur Kapitalanlage eignet
Wenn man sich dazu entschlossen hat in eine Immobilie zu investieren und diese zu vermieten und daraus einen Ertrag zu erzielen, dann stellt sich oftmals vor der Auswahl des konkreten Objektes die Frage, ob man einen Neubau oder einen Altbau bevorzugen soll.
Unter einem Altbau versteht man eine Immobilie, die auch als Bestandsimmobilie bezeichnet wird, und bereits seit vielen Jahren oder auch seit Jahrzehnten besteht und zudem auch bewohnt wird. Der Neubau hingegen ist erst vor wenigen Wochen oder Monaten fertig gestellt worden und bisher noch nicht bewohnt worden. Nun gibt es einige Aspekte zu berücksichtigen, die teilweise ein Vorteil des Neubaus darstellen, teilweise aber auch einen Nachteil gegenüber dem Altbau beinhalten. Man sollte daher das „Für und Wider“ gegenüber dem Altbau bzw. dem Neubau genau abwägen und dann schließlich die Entscheidung treffen, für welche Art von Immobilie man sich entscheiden möchte.
Für einen Neubau als Kapitalanlage spricht vor allen Dingen, dass es sich dabei um ein Objekt handelt, dass von der Substanz her hochwertig ist bzw. sein sollte. Daher dürften die ersten größeren Sanierungen oder Ausbesserungen im Normalfall nicht in den nächsten 20 Jahren durchzuführen sein, sodass der Eigentümer in dieser Hinsicht Kosten sparen kann. Auch unter sonstigen Gesichtspunkten wie Umweltschutz oder Energieverbrauch haben die Neubauten in der Regel deutliche Vorteile gegenüber den Altbauten. Da hier inzwischen verschiedene Richtlinien bei der Vermietung einzuhalten sind (Wärmepass bzw. Energieausweis etc.), ist man als Eigentümer beim Neubau auf der sicheren Seite, dass hier nicht nachträglich größere Änderungen vorgenommen werden müssen, die dann sehr kostspielig sind. All diese Aspekte haben auch zur Folge, dass Mieter meistens an Neubauten mehr interessiert sind als an Altbauten, sodass der Vermieter im Durchschnitt weniger Probleme haben dürfte, solvente Mieter zu finden. Gegen die Neubauten sprechen natürlich die im Vergleich zum Altbau fast immer höheren Kosten in Form des Kaufpreises. Wie in allen Wirtschaftsbereichen, so ist es natürlich auch bei den Immobilie so, dass eine neue Immobilie fast immer einen höheren Kaufpreis als eine ältere Immobilie hat. Diesen höheren Kaufpreis kann der Vermieter meistens nur teilweise durch vergleichsweise etwas höhere Mieten wieder „ausgleichen“.
Ein weiterer zu berücksichtigender Unterschied zwischen Neu- und Altbauten sind die Mieter. Während beim Altbau bereits eine Mieterstruktur besteht, muss man beim Neubau erst neue Mieter suchen. Das kann sowohl ein Vorteil als auch ein Nachteil sein, denn ist die Mieterstruktur in allen Bereichen im Altbau zum Beispiel sehr positiv, könnte es hingegen bei der Neuvermietung im Neubau durchaus der Fall sein, dass man ein höheres Risiko hat, auch „vernünftige“ und solvente Mieter zu finden. Gibt es hingegen bereits Probleme mit Mietern im Altbau, kann die Geldanlage in einem Neubau auf der anderen Seite natürlich hinsichtlich der Mieter auch Vorteile haben, denn hier kann man sich die neuen Mieter selber aussuchen. Vom Kostenfaktor spricht gegen den Altbau, dass eben aufgrund des Alters der Immobilie deutlich eher Sanierungen und Renovierungen anstehen als beim Neubau. Hier muss man allerdings stets den individuellen Zustand des Altbaus betrachten, denn natürlich kann es auch sein, dass erst vor kurzer Zeit eine Sanierung durchgeführt worden ist. Wie man an den verschiedenen Punkten erkennen kann lässt sich die Frage danach, ob ein Neubau oder ein Altbau besser als Kapitalanlage geeignet ist nicht pauschal beantworten, sondern man muss als neuer Eigentümer hier stets im Einzelfall die Vor- und Nachteile beurteilen und abwägen.
