So finden Sie die richtige Immobilie zur Kapitalanlage
Bei der Suche nach der „richtigen“ Immobilie zur Kapitalanlage kommt es auf mehrere Faktoren an, die man als potentieller neuer Immobilienbesitzer zu berücksichtigen hat. Als Erstes muss man sich selbst die Frage beantworten können, was man sich von der Nutzung der Immobilie erwartet und mit welchem Ertrag man kalkuliert.
Soll die Immobilie zum Beispiel als Wohnimmobilie vermietet werden oder kommt auch einer Verpachtung oder Vermietung als Gewerbeimmobilie beim jeweiligen Objekt in Frage? Ganz entscheidend ist natürlich auch der finanzielle Faktor, also welchen Kaufpreis man über die Bank überhaupt zunächst finanzieren kann. Dieser Finanzierungsspielraum schränkt die Auswahl an möglichen Immobilien natürlich immer deutlich ein. Auf der Suche nach einer zu vermietenden Wohnimmobilie oder auch bei einer gesuchten Gewerbeimmobilie empfiehlt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Dieser kennt sich in der jeweiligen Region sehr gut aus und hat oftmals auch interessierte Verkäufer „zur Hand“, die man auf eigene Faust mitunter gar nicht ausfindig machen könnte.
Die Suche über den Makler ist zudem zeitsparend, zumal man dem Makler alle wichtigen Merkmale, welche die Immobilie haben sollte, mitteilen kann, sodass der Immobilienmakler dann ganz gezielt nach den in Frage kommenden Objekten suchen kann. Soll die Maklerprovision gespart werden, kann man natürlich auch selbst nach einer Immobilie suchen. Hierzu gibt es die Möglichkeit Zeitungsannoncen aufzugeben oder über die verschiedenen Immobilien-Portale im Internet zu inserieren. Diese genannten Maßnahmen dienen zunächst dazu, eine Auswahl an eventuell zu den Vorstellungen passenden Immobilien zu erhalten.
Damit man auch im Ergebnis dann die richtige Immobilie zur Kapitalanlage auswählen kann, müssen noch einige weitere Aspekte beachtet werden. So sollte man beispielsweise Informationen über den Zustand der Immobilie, die Lage, die Verkehrsanbindung und das Umfeld einholen, denn all diese Faktoren können die späteren Einnahmen durch Pacht oder Miete durchaus positiv oder auch negativ beeinflussen und sich somit über die Rendite auch auf die Gesamtkalkulation auswirken. Wichtig ist auch die Struktur der Mieter und das bisherige Verhalten der Mieter (falls bekannt), denn die Mieter stellen natürlich das Kapital auf der Einnahmenseite des Eigentümers und Vermieters der Immobilie dar.
Ist letztendlich nach den bisher vorliegenden Erkenntnissen die richtige Immobilie gefunden, muss der Ertragswert berechnet werden, was die Bank ohnehin bereits im Rahmen des Finanzierungsgesprächs durchgeführt haben sollte. Damit man die richtige Immobilie als Geldanlage finden und nutzen kann ist diese Berechnung unverzichtbar. Etwas vereinfacht gesagt stellt man bei der Berechnung des Ertragswertes die Kosten der Immobilie in Form des Kaufpreises, den üblichen durchschnittlichen Kosten für später zu tätigende Renovierungen und sonstigen Verwaltungskosten den Mieteinnahmen und Steuervorteilen über einen bestimmten Zeitraum gegenüber.
Verteilt man die Kosten in Form des Kaufpreises, der Finanzierungskosten und alle weiteren Kosten zum Beispiel auf einen Zeitraum von 15 Jahren, könnte das zum Beispiel einen Gesamtbetrag von 300.000 Euro ergeben. Stellt man nun die Mieteinnahmen von monatlich beispielsweise 1.500 Euro (bei angenommenen drei vermieteten Wohnungen) gegenüber, käme man auf Einnahmen von 270.000 Euro. Somit würde man praktisch ab dem ca. 18. Jahr eine „echte“ Rendite erzielen können. Natürlich ist diese Rechnung nur ein Beispiel und lässt noch einige Punkte wie Betriebskosten, Nebenkosten und Steuern unberücksichtigt.
